Revisione prezzi nei lavori pubblici: come funziona nel 2026 e quando spetta all'impresa

Introduzione

L'aumento del costo dei materiali, della manodopera o delle lavorazioni può modificare sensibilmente l'equilibrio economico di un appalto.

Per un'impresa che esegue lavori pubblici la domanda è quindi molto concreta:

se durante l'esecuzione dell'appalto i costi aumentano, quando è possibile ottenere la revisione dei prezzi?

Il tema è disciplinato dall'art. 60 del D.Lgs. 36/2023, profondamente modificato dal D.Lgs. 209/2024, il cosiddetto Correttivo al Codice dei contratti pubblici.

Nel 2026 il sistema è diventato ancora più operativo con l'introduzione dei nuovi indici ISTAT collegati alle Tipologie Omogenee di Lavorazioni (TOL).

Vediamo quindi come funziona oggi la revisione prezzi negli appalti pubblici di lavori e, soprattutto, cosa deve controllare concretamente un'impresa.

Punto fondamentale: la revisione prezzi non è una concessione discrezionale della stazione appaltante. L'art. 60 del Codice prevede l'obbligo di inserire nei documenti iniziali di gara specifiche clausole di revisione prezzi riferite alle prestazioni oggetto del contratto.

Cos'è la revisione prezzi

La revisione prezzi è il meccanismo previsto dal Codice dei contratti pubblici per adeguare il valore economico delle prestazioni quando, durante l'esecuzione del contratto, si verificano determinate variazioni dei costi.

Il principio è relativamente semplice.

L'impresa formula la propria offerta sulla base delle condizioni economiche esistenti al momento della gara.

Durante l'esecuzione del contratto, tuttavia, tali condizioni possono cambiare.

Possono aumentare, ad esempio:

• il costo dei materiali;
• il costo dell'energia;
• il costo della manodopera;
• i costi collegati alle singole lavorazioni.

Il Codice introduce quindi un meccanismo destinato a gestire determinate variazioni economiche senza alterare la natura generale del contratto.

È importante ricordare che il meccanismo opera anche in senso inverso.

La variazione considerata dalla normativa può infatti essere sia in aumento sia in diminuzione.

La revisione prezzi è obbligatoria?

L'art. 60, comma 1, del D.Lgs. 36/2023 stabilisce che nei documenti iniziali di gara è obbligatorio l'inserimento delle clausole di revisione prezzi riferite alle prestazioni oggetto del contratto.

Questo rappresenta un elemento importante per le imprese.

La revisione prezzi non dovrebbe quindi essere considerata soltanto quando si manifesta un aumento dei costi.

La verifica deve iniziare prima della presentazione dell'offerta, attraverso un'attenta lettura del disciplinare, del capitolato e dello schema di contratto.

Consiglio TRT: prima di presentare un'offerta verifica sempre la clausola di revisione prezzi contenuta nella documentazione di gara. Conoscerne il funzionamento prima dell'aggiudicazione consente di valutare meglio il rischio economico dell'appalto.

La regola del 3% nei lavori pubblici

Per i contratti di lavori il meccanismo previsto dall'art. 60 assume particolare importanza.

A seguito delle modifiche introdotte dal D.Lgs. 209/2024, la clausola si attiva quando si verifica una variazione del costo dell'opera, in aumento o in diminuzione, superiore al 3% dell'importo complessivo.

Il superamento del 3%, tuttavia, non significa che l'intera variazione venga riconosciuta all'impresa.

La revisione opera nella misura del 90% del valore eccedente la variazione del 3%, applicata alle prestazioni da eseguire.

Sono quindi due i numeri da ricordare:

3% → soglia di attivazione

90% → percentuale applicata alla parte eccedente la soglia

Un esempio pratico

Immaginiamo, in modo volutamente semplificato, che l'indice applicabile evidenzi una variazione dei costi pari all'8%.

La soglia prevista per i lavori è del 3%.

La parte eccedente sarà quindi:

8% - 3% = 5%

Su questo valore viene applicata la percentuale del 90% prevista dall'art. 60.

Pertanto:

5% × 90% = 4,5%

La revisione non sarà quindi pari all'8%, e neppure al 90% dell'intera variazione dell'8%.

Nel nostro esempio semplificato, il meccanismo revisionale determina una percentuale del 4,5%, da applicare alle prestazioni interessate secondo le modalità previste dal Codice e dall'Allegato II.2-bis.

Attenzione: l'esempio serve esclusivamente a comprendere il meccanismo matematico. Nel caso concreto occorre applicare l'indice revisionale previsto per l'appalto e verificare le prestazioni effettivamente interessate dalla revisione.

Cosa cambia nel 2026: arrivano gli indici TOL

Una delle principali novità operative del 2026 riguarda gli indici utilizzati per misurare la variazione dei costi nei contratti di lavori.

Con il Decreto direttoriale MIT n. 743 del 30 marzo 2026 sono stati adottati gli indici di costo elaborati dall'ISTAT per le Tipologie Omogenee di Lavorazioni, indicate normalmente con l'acronimo TOL.

L'ISTAT ha avviato la diffusione dei nuovi indici mensili a partire da aprile 2026.

Le Tipologie Omogenee di Lavorazioni individuate sono 20.

L'obiettivo è rappresentare in maniera più aderente l'effettiva composizione delle lavorazioni presenti nei lavori pubblici.

Non si utilizza quindi semplicemente un generico dato sull'inflazione.

Il sistema cerca invece di collegare la revisione dei prezzi alla reale tipologia delle lavorazioni previste nell'appalto.

Cosa sono concretamente le TOL

Le TOL possono essere considerate, in termini semplici, dei raggruppamenti di lavorazioni caratterizzati da una determinata struttura dei costi.

Per ciascuna tipologia l'ISTAT elabora specifici indici.

L'Allegato II.2-bis contiene sia l'elenco delle Tipologie Omogenee di Lavorazioni sia le relative declaratorie, che descrivono le attività comprese in ciascuna categoria.

Questo consente di costruire un indice revisionale maggiormente rappresentativo delle lavorazioni effettivamente presenti nell'appalto.

Per l'impresa si tratta di un passaggio importante.

Non basta quindi chiedersi:

"Quanto sono aumentati i prezzi?"

Occorre verificare:

"Qual è l'indice revisionale previsto per questo specifico appalto?"

Chi individua l'indice da utilizzare

Per i contratti di lavori, l'Allegato II.2-bis prevede che il progettista, durante l'elaborazione del progetto posto a base di gara, individui l'indice sintetico da utilizzare per la revisione dei prezzi.

L'indice sintetico viene costruito attraverso una media ponderata degli indici relativi alle TOL pertinenti alle lavorazioni previste dal progetto.

La composizione dell'appalto assume quindi un ruolo fondamentale.

Un'opera caratterizzata prevalentemente da lavorazioni edili può presentare una dinamica dei costi differente rispetto a un intervento nel quale hanno un peso significativo impianti, strutture metalliche o altre lavorazioni specialistiche.

Il sistema TOL cerca proprio di rappresentare queste differenze.

Qual è il momento di riferimento

Un altro elemento importante riguarda il valore dal quale misurare la variazione.

Per i lavori soggetti alla nuova disciplina dell'Allegato II.2-bis, il valore di riferimento dell'indice sintetico è, in via generale, quello relativo al mese del provvedimento di aggiudicazione.

L'Allegato disciplina inoltre specifiche situazioni nelle quali l'aggiudicazione intervenga oltre i termini previsti dal Codice.

Anche questo aspetto deve essere verificato attentamente perché il mese assunto come riferimento può incidere sulla variazione successivamente rilevata.

La revisione riguarda tutto il contratto?

No.

Questo è uno degli aspetti che possono generare maggiore confusione.

Il meccanismo revisionale non deve essere interpretato come una rivalutazione automatica dell'intero importo originario del contratto.

La disciplina collega infatti la revisione alle prestazioni da eseguire interessate dal meccanismo.

Le lavorazioni già contabilizzate o eseguite e quelle ancora da realizzare devono quindi essere correttamente considerate secondo le regole previste dall'Allegato II.2-bis.

Per questo motivo la revisione prezzi assume particolare importanza anche nella gestione della contabilità dei lavori.

Revisione prezzi e SAL

Per un'impresa esecutrice il tema diventa particolarmente concreto durante l'emissione degli Stati di Avanzamento Lavori (SAL).

È infatti necessario verificare l'andamento dell'indice revisionale e individuare correttamente le prestazioni alle quali può essere applicata la revisione.

La gestione della revisione prezzi non dovrebbe quindi essere rinviata alla fine dell'appalto.

È opportuno monitorare periodicamente:

• gli indici pubblicati dall'ISTAT;
• le lavorazioni eseguite;
• le lavorazioni ancora da eseguire;
• i SAL emessi;
• la documentazione contabile;
• l'eventuale maturazione delle condizioni previste dalla clausola revisionale.

Un errore frequente: guardare soltanto il prezzo dei materiali

Quando aumenta in modo significativo il prezzo di un determinato materiale, l'impresa potrebbe essere portata a confrontare semplicemente il prezzo di acquisto iniziale con quello attuale.

Il nuovo sistema di revisione non funziona però attraverso il semplice confronto delle fatture di acquisto del singolo materiale.

La variazione viene determinata attraverso gli indici previsti dalla normativa e, per i lavori soggetti alla nuova disciplina, attraverso l'indice sintetico costruito sulla base delle TOL.

Questo rende il sistema maggiormente standardizzato e meno dipendente dalle singole condizioni commerciali dell'appaltatore.

In pratica: l'aumento del prezzo di un materiale acquistato dall'impresa non determina automaticamente una revisione dello stesso importo. Occorre verificare la variazione dell'indice revisionale previsto per il contratto.

Attenzione alla data della procedura di gara

L'introduzione dei nuovi indici TOL rende particolarmente importante verificare quando è stata avviata la procedura di affidamento.

Il Decreto MIT n. 743 del 30 marzo 2026 ha infatti reso operativo il nuovo sistema degli indici TOL e la normativa contiene una specifica disciplina transitoria per le procedure avviate precedentemente.

Di conseguenza, due contratti eseguiti contemporaneamente potrebbero essere soggetti a regole applicative differenti se derivano da procedure avviate in momenti diversi.

Prima di effettuare qualsiasi calcolo è quindi necessario individuare correttamente la disciplina applicabile allo specifico contratto.

Cosa dovrebbe controllare un'impresa

Prima della presentazione dell'offerta e durante l'esecuzione dell'appalto è opportuno verificare almeno:

• la clausola di revisione prezzi prevista nei documenti di gara;
• la data di avvio della procedura;
• l'indice sintetico revisionale individuato per l'appalto;
• le TOL utilizzate per la sua costruzione;
• il valore iniziale dell'indice assunto come riferimento;
• l'andamento degli indici pubblicati dall'ISTAT;
• le prestazioni già eseguite e quelle ancora da eseguire;
• la corretta applicazione della revisione nella contabilità dei lavori.

Una verifica periodica di questi elementi permette all'impresa di comprendere tempestivamente se si stanno verificando le condizioni per l'attivazione della clausola.

Come leggere concretamente la clausola di revisione prezzi

Quando si analizza la documentazione di gara, non è sufficiente verificare che sia presente una generica clausola di revisione prezzi.

L'impresa dovrebbe cercare di individuare alcuni elementi fondamentali che consentono di comprendere come la revisione verrà effettivamente applicata durante l'esecuzione dei lavori.

Immaginiamo, ad esempio, di trovare nel capitolato una clausola che richiami l'art. 60 del D.Lgs. 36/2023 e l'Allegato II.2-bis.

La prima verifica riguarda l'indice revisionale individuato per l'appalto.

Per i lavori soggetti al nuovo sistema, il progetto deve individuare l'indice sintetico costruito sulla base delle Tipologie Omogenee di Lavorazioni (TOL) pertinenti all'opera.

L'impresa dovrebbe quindi verificare:

• quale indice sintetico è stato individuato;
• quali TOL concorrono alla sua determinazione;
• quale peso è stato attribuito alle diverse lavorazioni;
• quale valore dell'indice viene assunto come riferimento iniziale;
• con quale periodicità verrà verificata la variazione;
• come la revisione verrà applicata nella contabilità dei lavori.

Un esempio pratico

Supponiamo che un appalto sia composto prevalentemente da opere edili ma comprenda anche una componente significativa di impianti.

L'indice revisionale dovrebbe riflettere la reale composizione delle lavorazioni previste dal progetto.

Se durante l'esecuzione l'indice sintetico registra una variazione superiore alla soglia prevista dall'art. 60, potrà attivarsi il meccanismo di revisione secondo le modalità previste dalla normativa e dalla documentazione contrattuale.

Per l'impresa diventa quindi importante conoscere questo dato prima ancora di formulare l'offerta.

Una clausola di revisione prezzi non dovrebbe essere considerata una semplice disposizione contrattuale da leggere dopo l'aggiudicazione, ma uno degli elementi economici da valutare già durante lo studio della gara.

Consiglio TRT: quando analizzi un nuovo appalto, inserisci la verifica della clausola di revisione prezzi nella stessa check-list utilizzata per controllare importo, categoria SOA, costi della manodopera, oneri della sicurezza e criterio di aggiudicazione.

Un nuovo approccio alla revisione prezzi

L'introduzione delle TOL rappresenta un passaggio importante nell'evoluzione della disciplina della revisione prezzi.

L'obiettivo è superare un sistema basato su indicatori troppo generici e utilizzare parametri maggiormente rappresentativi delle effettive lavorazioni presenti negli appalti pubblici.

Per le imprese questo significa però anche una maggiore necessità di comprendere la documentazione di gara.

La revisione prezzi non dovrebbe essere considerata soltanto come una questione da affrontare quando i costi sono già aumentati.

Deve diventare uno degli elementi da valutare prima della formulazione dell'offerta.

Conclusioni

Nel 2026 la revisione prezzi nei lavori pubblici è entrata in una fase molto più operativa.

L'art. 60 del D.Lgs. 36/2023, come modificato dal Correttivo, prevede per i lavori una soglia del 3% e l'applicazione della revisione nella misura del 90% della parte eccedente tale soglia, con riferimento alle prestazioni da eseguire.

L'adozione dei nuovi indici ISTAT basati sulle Tipologie Omogenee di Lavorazioni (TOL) completa un sistema che mira a collegare la revisione dei prezzi alla reale struttura economica dell'opera.

Per le imprese la conseguenza pratica è chiara:

la clausola di revisione prezzi deve essere letta e valutata già prima di presentare l'offerta.

Conoscere l'indice applicabile, verificare periodicamente la sua variazione e controllare la corretta contabilizzazione delle lavorazioni può diventare determinante per preservare l'equilibrio economico dell'appalto.

Consiglio TRT: non aspettare la fine dei lavori per verificare la revisione prezzi. Inserisci il controllo degli indici revisionali tra le verifiche periodiche effettuate in occasione dei SAL.

Fonti normative e riferimenti

Normativa

• D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36
• Art. 60 – Revisione prezzi.

• D.Lgs. 31 dicembre 2024, n. 209
• Disposizioni integrative e correttive al Codice dei contratti pubblici.

• Allegato II.2-bis al D.Lgs. 36/2023
• Modalità di applicazione delle clausole di revisione dei prezzi.

• Decreto direttoriale MIT n. 743 del 30 marzo 2026
• Adozione degli indici di costo per Tipologie Omogenee di Lavorazioni (TOL) individuati dall'ISTAT.

Documentazione di riferimento

• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – documentazione sulla revisione prezzi nei lavori pubblici.
• ISTAT – Indici di costo per Tipologie Omogenee di Lavorazioni (TOL).
• ISTAT – Indici per l'applicazione del Codice dei contratti pubblici.

Nota: il presente articolo ha finalità divulgative e operative e non sostituisce la verifica della normativa vigente, della documentazione della specifica procedura di gara e delle clausole contrattuali applicabili.